«Неустойчивый рост» и «осторожное восстановление» – такова обобщенная характеристика московского рынка жилья в 2017 г. Главным драйвером рынка в этом году стала ипотека, которая поспособствовала взрывному росту спроса на новостройки. Однако высокие риски для устойчивого развития рынка в Москве по-прежнему создают затоваривание и снижение платежеспособности покупателей. Кроме того, текущий год был богат на судьбоносные для рынка законодательные инициативы, которые станут стресс-тестом для всей отрасли.

Выручила ипотека

Среди инструментов продаж квартир ипотека в этом году стала палочкой-выручалочкой для строителей – таких низких ставок по ипотеке, как в этом году, в истории рынка еще не было. В течение 2017 г. Банк России шесть раз снижал ключевую ставку, и сейчас она находится на уровне 7,75% годовых, что повысило доступность ипотеки. «Предыдущий рекорд был зафиксирован Центробанком в ноябре 2011 г. (11,4%)», – говорит управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая, отмечая, что более доступная ипотека помогла увеличить спрос на первичном рынке в границах старой Москвы на 30%.

С учетом присоединенных территорий продажи выросли еще больше. По данным Росреестра, за 11 месяцев в границах старой и новой Москвы было совершено более 47 518 сделок с новостройками, что на 54% больше, чем за тот же период 2016 г. (30 762 сделки по ДДУ) «Продажи являются рекордными. Это во многом обусловлено доступной ипотекой – в ряде проектов уже предлагаются кредиты со ставкой от 6,9% годовых», – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-новострой».

На этом фоне число ипотечных сделок в Москве выросло с 35 000 в 2016 г. до 41 400 в 2017 г. (данные Росреестра за январь – октябрь). По подсчетам Литинецкой, доля сделок по ипотеке в общем объеме сделок с новостройками в 2017 г. составила 42% (35% в 2016 г.). «По отдельным проектам этот показатель несколько месяцев подряд превышает половину соглашений», – говорит Литинецкая.

Доля ипотечных сделок выросла во всех сегментах рынка и локациях. «В нашем проекте “Level Амурская» доля сделок с привлечением ипотеки варьируется от месяца к месяцу в диапазоне 50–70% от общего числа соглашений. Очевидно, что данный показатель будет расти и дальше по мере снижения ставок», – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. Его коллега – генеральный директор IKON Development Евгения Акимова рассказала, что в проекте компании «Новый Зеленоград» доля ипотечных покупателей составляет 60,7%. «Для сравнения: в 2016 г. только 45% договоров было подписано с привлечением кредита», – говорит Акимова.

Рецессия цен

Несмотря на взрывной характер активизации спроса в этом году, покупателей в Москве не хватает на всех застройщиков. Новостроек по-прежнему много. Их предложение продолжает расти. Застройщики борются за каждого покупателя. Участники рынка отмечают, что уходящий год отмечен был максимальным выбором жилья с доступным бюджетом покупки. В пределах МКАД можно было купить студию за 2,57 млн руб. и однокомнатную квартиру за 3,1 млн руб. В таких условиях говорить о каком-либо устойчивом повышении среднерыночных цен пока не приходится.

В целом «плавное сползание» – так можно охарактеризовать динамику цен на столичные новостройки за год. По оценкам генерального директора компании «Миэль-новостройки» Натальи Шаталиной, средневзвешенная цена квадратного метра в Москве (в старых границах) на конец года составляет 193 900 руб., что на 1,1% ниже, чем год назад. Схожая оценка и у Романа Родионцева, руководителя по работе с ключевыми партнерами компании Est-a-Tet. «В формате квартир показатель снизился на 1,4%, в формате апартаментов – на 1,2%», – уточняет Родионцев. «На протяжении всего года средневзвешенная цена “квадрата” в столице колебалась в диапазоне от 192 000 до 195 000 руб. Небольшой рост или снижение были вызваны исключительно перераспределением предложения в зависимости от класса в общей структуре или выходом значительных объемов нового предложения», – поясняет Шаталина.

Больше всего в цене в конце года потеряли квартиры в центре Москвы – новостройки в ЦАО подешевели почти на 30% до 421,9 руб. за 1 кв. м (598 руб. за 1 кв. м в IV квартале 2016 г.), подсчитал руководитель аналитического центра «Инком-недвижимости» Дмитрий Таганов. По его данным, также значительное снижение средней цены за «квадрат» отмечено на востоке Москвы – на 8% до186 300 руб. за 1 кв. м (против 203 800 руб. за 1 кв. м в IV квартале 2016 г.).

Только в двух столичных округах цены выросли: на северо-востоке Москвы – на 11,2% до 176 300 руб. за 1 кв. м и на юго-востоке – на 3,5% до 139 000 руб. за 1 кв. м.

В разрезе сегментов за год не произошло существенной динамики. По данным Ирины Доброхотовой, за 11 месяцев квартиры комфорт-класса немного подорожали – со 146 826 до 150 110 руб. за 1 кв. м (на 2%), а жилье бизнес-класса, наоборот, немного подешевело – с 234 520 до 228 600 руб. за 1 кв. м (на 2,5%). В целом в обоих сегментах рост объема предложения и «экономная» стратегия покупателя подавили реальный рост цен в этом году, говорят опрошенные «Ведомостями» риэлторы и застройщики. Об этом свидетельствует дисконтная политика девелоперов.

Налетай, подешевело

Среди стимулов продаж столичных новостроек скидки от застройщиков в этом году вышли на второе место после ипотеки. Максимальный дисконт в разных проектах составлял в течение года 10–30%. «Если в прошлом году средний размер скидки не превышал 6%, то в 2017-м он вырос до 7%. Парадокс, но в конце года гонка за самым высоким дисконтом ускорилась не среди покупателей, а среди застройщиков», – говорит Литинецкая. С ней соглашается генеральный директор Tekta Group Роман Сычев: «2017 год можно объявить годом скидок. Поддавшись рыночной конъюнктуре, многие девелоперы соревнуются, кто даст больший дисконт. Мы наблюдаем это всеобщее помешательство со стороны с удивлением».

Однако не все так просто – часто скидки являются лишь маркетинговой уловкой, нежели реальным рыночным дисконтом. Сычев отмечает, что такое лавирование с ценами – дело для застройщиков довольно рискованное, а для покупателя еще может оказаться и нечестным. «Все дисконты, которые заявляются на одни квартиры, компенсируются наценками на другие объекты в том же жилом комплексе. Скидки – это как качели: сначала застройщик завышает среднюю цену на 15–20% относительно рынка, а потом громогласно ее опускает на те же 15–20%. Скидки создают риски для проекта – пообещав большой дисконт и не получив в ответ роста продаж, девелопер рискует получить кассовый разрыв, из-за которого придется судорожно искать, на чем бы сэкономить, чтобы компенсировать убытки. Под нож, конечно, идут качественные характеристики проекта», – говорит эксперт.

По оценкам «Метриум групп», новые новогодние акции в этом году появились в 60% проектов массового сегмента и бизнес-классе. Еще примерно в 35% жилых комплексов скидки остались примерно на прежнем уровне, но застройщики все равно заявили о действии новогодних акций.

По подсчетам «Метриум групп», за первые три квартала объем инвестиций граждан в покупку жилья по ДДУ в пределах старой Москвы составил 226 млрд руб. (без учета элитного сегмента). При этом девелопервы массового жилья привлекли по ДДУ 135,1 млрд руб., а бизнес-класса – 90,9 млрд руб. К концу года общий объем инвестиций граждан в столичное жилье по ДДУ может достигнуть 350 млрд руб., отмечает Литинецкая. Схожая оценка и у Романа Сычева из Tekta Group – около 380 млрд руб. к концу года.

Москва затоварена квартирами

В этом году, как и в прошлом, спрос по-прежнему не успевал за предложением. Об этом свидетельствует рост числа введенных в эксплуатацию новостроек с нераспроданными квартирами. По оценке «ИРН-консалтинга», с конца 2014 г. количество готовых новостроек, где квартиры продолжают продаваться после ввода в эксплуатацию, увеличилось на 160%. В целом, по подсчетам компании, предложение в Москве превышает спрос примерно в 1,5–2 раза.

С начала года в старых границах Москвы в реализацию вышло 49 новых проектов с квартирами и еще около 80 корпусов в уже реализующихся проектах, подсчитала Шаталина из «Миэль — новостроек». По ее данным, в границах МКАД покупателям в середине декабря предлагалось 36 682 квартиры в 490 корпусах. Число новых квартир в старой Москве за год выросло почти на 11% во всех классах (против 32 643 лотов в 364 корпусах по итогам 2016 г.).

Прогноз столичных властей по вводу жилья составляет около 3,7 млн кв. м. «То есть планируется построить почти на 10% больше, чем в прошлом году (3,34 млн кв. м), или примерно столько же, сколько в 2015-м (3,87 млн кв. м)», – отмечает Доброхотова из «Бест-новостроя». «По соседству с нашим флагманским комплексом (ЖК “Маяковский”. – “Ведомости») суммарный объем предложения в проектах конкурентов вырос почти в два раза – до 250 000 кв. м», – рассказывает Сычев из Tekta Group.

Высокая активность девелоперов сохранится и в ближайшие годы – застройщики пытаются запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда перед отменой долевого строительства. За 2016–2017 гг. ГЗК рассмотрела проекты с предполагаемым перспективным объемом застройки порядка 41 млн кв. м. Но и без этого рынок Москвы уже затоварен жильем на годы вперед. «Если взять только корпуса, где ведутся продажи по ДДУ, а также учесть уже готовое предложение, мы получим «навес» над рынком в объеме 87 200 лотов. При среднем темпе продаж около 3000 лотов в месяц на реализацию всех этих объемов в старой Москве понадобится 29,3 месяца, или почти 2,5 года», – подсчитал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Но реализацию проектов может затянуть неравномерное распределение покупательской активности. «В этом году разрыв между успешными и депрессивными проектами увеличился – 30% сделок приходится на 12 проектов из более чем 300 представленных на рынке», – говорит Литинецкая из «Метриум групп». Схожая оценка и у Шаталиной. «На десятку самых популярных проектов, где ведутся продажи по ДДУ, приходится 30,4% спроса», – говорит она. «Спрос концентрируется на проектах определенных девелоперов. В Москве половину сделок обеспечили пять девелоперских компаний», – дополняет Доброхотова. По словам Шаталиной, самыми продаваемыми проектами в старых границах Москвы в 2017 г. стали проекты «Мещерский лес», «Северный», «Лучи», Greenpark, «Мир Митино». «Таким образом, из пяти самых популярных проектов среди клиентов три строятся ГК ПИК», – говорит Шаталина.

Перестройка в строительстве

Уходящий год ознаменовался не только рекордным спросом, кредитными ставками и скидками, но и началом революционных реформ всей отрасли. Защита прав дольщиков из юридического вопроса превратилась в политический. В этом году президент РФ подписал закон, внесший радикальные изменения в сферу долевого строительства. Законодатель сузил круг лиц, которым разрешено строить жилье, из списка застройщиков выпали кооперативы, товарищества, словом, все сомнительные юрлица, кроме ООО, ПАО и АО. Но и за оставшимися компаниями усилен контроль и на них предъявлено много требований, которым до этого мало кто из них соответствовал. В целом стать участником рынка строительства жилья теперь стало непросто – чтобы получить право построить многоквартирный дом, компании необходимо не менее трех лет поработать генподрядчиком или техзаказчиком. «Закончились истории, когда на рынок, например, в Подмосковье мог выйти никому не известный застройщик с капиталом в 1 млн руб. и начать строить жилой дом», – говорит Литинецкая.

Красная строка в законе – создание Фонда защиты дольщиков, который начал свою работу в октябре. Застройщики теперь обязаны платить в фонд взносы в размере 1,2% от каждого ДДУ. Предполагается, что в случае банкротства застройщика за счет средств фонда будет достроен дом либо граждане получат компенсацию. Но едва фонд начал работу, как чиновники признали, что отчисления в фонд слишком малы и не смогут защитить все средства дольщиков.

И чтобы окончательно решить проблему обманутых дольщиков, строительство по ДДУ решено было просто запретить. В октябре президент РФ поручил разработать дорожную карту по поэтапному, в течение трех лет, «переходу от долевого строительства к строительству за счет других источников». И хотя решения такого перехода еще находятся в проработке, ясно, что «долевка» в скором времени должна уйти в прошлое. Таким образом, новостройки потеряют свои преимущества авансовой покупки, когда квартиру на стадии котлована можно было купить примерно на треть дешевле.

При этом переложить дополнительные расходы на плечи покупателей, просто повысив цены, не получится из-за низкого уровня платежеспособности. «Наши соотечественники очень не любят каких-либо изменений формальных правил игры, особенно когда дело касается столь значимых трат, как покупка жилья. В этих условиях многие займут выжидательную позицию, пока новая модель финансирования строительства не станет понятной и прозрачной. Произойдет неизбежное снижение спроса», – заключает Сычев.